صناديق الاستثمار العقاري: التعرض لمخاطر العقارات السائلة

أصبح القطاع المتنامي رائداً لسوق العقار الأمريكي، حيث يوفر بيانات شفافة ومنتظمة في سوق تقل فيه الشفافية.

صناديق الاستثمار العقاري (REIT 101)

صناديق الاستثمار العقاري هي أدوات استثمارية في مجموعة متنوعة من القطاعات والأسواق العقارية. وهي تمثل كيانات مؤسسية تمتلك العقار وتقوم بتطويره. ويمكن أن يتجنب هيكل صناديق الاستثمار العقاري ضرائب الشركات عبر تمرير ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة للمساهمين. تتناول هذه المقالة صناديق الاستثمار العقاري المدرجة فقط، علماً بأن ملكية بعض صناديق الاستثمار العقاري غير مدرجة للتداول العام.

يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية غالباً في بورصة نيويورك إما (1) كصناديق استثمار عقاري لحقوق الملكية (وهي تمثل أكثر من 90% من القطاع) تمتلك وتطور وتدير العقارات، أو (2) كصناديق استثمار عقاري للرهونات تُقرض المال لأصحاب العقارات ومطوريها.

النمو: من سوق متخصصة إلى مؤشر ستاندرد أند بورز 500

تعود نشأة صناديق الاستثمار العقاري إلى أكثر من 50 عاماً، ولكن سوقها ظلت محدودة حتى تسعينيات القرن الماضي. صُمِّمت أصلاً في ستينيات القرن الماضي كأدوات خالية من الإدارة أشبه بصناديق الاستثمار التعاوني حتى اتاحت لها الإصلاحات الضريبية في التسعينيات إدارة ممتلكاتها بفعالية أكبر.

حقق سوق صناديق الاستثمار العقاري نمواً ملحوظاً في التسعينيات من حوالي 50 صندوقاً بقيمة سوقية قدرها 5 مليارات دولار إلى 183 صندوقاً مدرجاً للتداول العام بقيمة سوقية قدرها 1.3 تريليون دولار. وفي 2016، أصبحت صناديق الاستثمار العقاري تشغل الفئة الحادية عشرة في الترتيب ضمن مؤشر ستاندرد أند بورز 500، ما عزَّز من القبول الكبير الذي باتت تحظى به.

صناديق الاستثمار العقاري

تسلط هذه المقالة الضوء على هيكل صناديق الاستثمار العقاري وسوق العقار وكيف تجعل هذه الصناديق الاستثمارات العقارية أكثر سيولة.

نظرة عامة

نما سوق صناديق الاستثمار العقارية الأمريكية التي تقدر قيمتها بـ1.3 تريليون دولار نمواً كبيراً بعد التغييرات التنظيمية التي تم إدخالها في التسعينيات.

وقد جعل التداول العام لصناديق الاستثمار العقارية وجودة العقارات وحجم الحيازات منها أهدافاً جذابة لعمليات الاندماج والاستحواذ والمراجحة بين الأسعار في أسواق العقارات العامة والخاصة.

وقد فاقت صناديق الاستثمار العقاري في أدائها مؤشر ستاندرد أند بورز 500 على مدى فترات زمنية متعددة ولأكثر من 30 سنة.

خلاصات

توفر صناديق الاستثمار العقاري عوائد جذابة طويلة الأجل، وتنويع الأصول وجودتها وتخصيصاً قطاعياً وتحوطاً من التضخم.

انتعشت أسعار صناديق الاستثمار العقارية في السنوات الأخيرة. وتواصل The Family Office متابعتها للقطاع، مستعينةً بالقدر الهائل من المعلومات البحثية عن صناديق الاستثمار العقاري لدعم قراراتها بشأن السوق والقطاع العقاري وتحديد الاختلالات الموجودة بالأسواق العامة والخاصة.

مزايا التملك

• عوائد جذابة طويلة الأجل: تُظهر الرسوم البيانية سجل صناديق الاستثمار العقارية الحافل على مدار الثلاثين عاماً الماضية.

• التنويع المعزز والجودة: تتيح صناديق الاستثمار العقاري "تملك" العقار في مناطق عديدة وتحديد أنواعه وفئات المخاطر ومدد الإيجارات. وعادة ما تصنف الأصول تملكها أو تطورها صناديق الاستثمار العقارية ضمن الفئة الأولى ذات الرافعة المالية المنخفضة.

• تخصيص القطاع: يمكن لصناديق الاستثمار العقاري توفير أصول وفِرق عمل رفيعة المستوى في قطاعات أو أسواق عقارية متخصصة (مثل مراكز البيانات أو التخزين الذاتي أو الرعاية الصحية أو الأسواق الكبرى) ولولاها لاقتصر الدخول إليها على كبار المستثمرين.

• التحوط من التضخم: يُعاد تسعير إيرادات تأجير العديد من صناديق الاستثمار العقاري دوريا، ما يوفر تحوطات جذابة من التضخم.

عمليات استحواذ وفرص

صناديق الاستثمار العقاري هي عادة محافظ كبيرة تضم أصولاً عقارية عالية الجودة تتشابه في الموقع أو القيمة. ولكونها أدوات مدرجة للتداول العام، تخضع صناديق الاستثمار العقاري لعمليات متزايدة من الاندماج والاستحواذ. في السنوات الثلاث أو الأربع الماضية، نفذ حفنة من المستثمرين العقاريين المهيمنين على سوق جمع الأموال الكبيرة (التي تبلغ قيمتها 10 مليارات دولار وما فوق) عمليات استحواذ بمليارات الدولارات ومنها: الاستحواذ على شركة "جي جي بي" GGP (مركز تسوق تابع لصندوق استثمار عقاري) بقيمة 15 مليار دولار والاستحواذ على "فورست سيتي" Forest City (صندوق استثمار عقار سكني وتجزئة) بقيمة 7 مليارات دولار من قبل بروكفيلد Brookfield في 2018، والاستحواذ على Liberty Property Trust بقيمة 13 مليار دولار، والاستحواذ على DCT Industrial Trust (كلاهما صناديق استثمار عقار صناعي) بقيمة 9 مليارات دولار من قبل ProLogis في عاميّ 2018 و 2019 على التوالي.

تنشأ فرص المراجحة في أوقات اضطراب الأسواق، وهي الأوقات التي قد تكون فيها صناديق الاستثمار العقاري مسعرة بشكل خاطئ مقارنة بتقييمات العقار الخاص والعكس صحيح. واستنادًا إلى شركة غرين ستريت الرائدة في توفير الأبحاث في هذا القطاع، تتوافق التقييمات بشكل عادل، حيث تحقق الأسواق الخاصة عائداً متوقعاً أعلى بنسبة 0.70% من السوق العام، بينما تظل صناديق الاستثمار العقاري نحو الحد الأعلى من التسعير "العادل" ولكنها لم تصبح بعد "مرتفعة الثمن".

المخاطر

تقدم صناديق الاستثمار العقاري مزايا جذابة عديدة كبديل للتملك المباشر للعقارات، ولكن الطبيعة السائلة لهذه الفئة من الأصول تتضمن مخاطر تشمل الارتباط بدورة سوق الأسهم العامة، والارتباط السلبي برفع أسعار الفائدة والآثار الضريبية المحتملة فيما يتعلق بأرباح الأسهم ومكاسب رأس المال.

الأداء: مؤشر نمو قوي حسب قطاع العقار

أداء القطاع منذ بداية 2019 (إجمالي العوائد)

محتوى الرسم البياني:

صناعي 42% –مكتبي 23%– تجزئة 13% - سكني 33% - ضيافة 11% - رعاية صحية 29% - تخزين ذاتي 26% - مراكز بيانات 49%

التوقعات

في ظل ارتفاع الطلب المحلي والخارجي على العقارات وإقبال متداولي الأسهم من المؤسسات والأفراد على صناديق الاستثمار العقارية، ستواصل صناديق الاستثمار العقاري تحقيق عوائد مجزية معدَّلة حسب المخاطر عبر شريحة واسعة من العقارات.